Achat / Revente immobilier : Attention à la requalification

Arrêt de la cour d’appel de Lyon du 6 Août 2020

Les faits :

Une SCI va, le 20 /12/2010, acquérir 6 parcelles de terrain pour une surface globale de 4164 m2. Le même jour elle revendra une parcelle d’une superficie de 251m2. Les autres parcelles seront cédées le 13/1/2012 après des travaux de viabilisations et de terrassement.

L’administration fiscale dans le cadre d’un contrôle diligentera une instruction qui révélera que le prix de vente de la première parcelle couvre l’intégralité du prix de vente de toutes les parcelles acquises.

L’administration déduira de cette circonstance et de la concomitance de la 1ère vente avec l’acquisition de l’ensemble immobilier l’intention spéculative de la société.

Ces opérations relevant de l’activité de marchant de bien et donc d’une activité commerciale et non civile.

La société sera redressée en tant que tel et soumis à l’IS.

Analyse juridique :

Ce qui paraît choquant dans cet arrêt, c’est la définition d’activité commerciale retenue par l’administration fiscale.

On rappelle la notion de commerçant retenue par le code de commerce et la jurisprudence.

« Est commerçant la personne toute personne physique ou morale qui réalise à titre habituel des actes de commerce définie par l’art L110 et suivants du code de commerce ».

La loi vise expressément deux conditions, le caractère spéculatif de l’acte, mais tout le monde vise un caractère spéculatif quand il vend un bien à savoir en tiré le meilleur prix, et surtout un caractère habituel, ce qui permet de différencier un particulier agissant en tant que tel d’un professionnel

Dans cette affaire le caractère spéculatif est indéniable ce qui pose problème, c’est le caractère habituel retenue par la CAA de Lyon.

La cour d’appel administrative considère que le fait de prévoir dans l’objet social l’achat et la vente de bien ainsi que le fait de réaliser deux ventes à deux personnes différentes dénote le caractère habituel nécessaire pour qualifier l’activité d’activité commerciale.

Dois-je en déduire que s’il ni avait eu qu’’un acquéreur l’acte serait resté civil, lorsque deux acquéreurs interviennent quel est le laps de temps entre les deux actes qui permettront au vendeur de conserver un caractère civil à son activité ?

 La SCI est une société civile par la forme, elle devrait pouvoir comme tout un chacun réaliser occasionnellement un acte de commerce sans pour cela être considéré comme une société commerciale.

Le Conseil d’État devra éclaircir sa position sur ce point au risque de paralyser la notion de gestion en bon Père de famille régulièrement rappelé par la jurisprudence civile dans les SCI de famille.

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